A reforma tributária, introduzida pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, promete simplificar a tributação no Brasil com o IVA Dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). No entanto, para o setor imobiliário, essa mudança pode representar um terremoto. O Regime Especial de Tributação (RET), que por anos garantiu previsibilidade com sua alíquota fixa de 4%, está com os dias contados, e as Sociedades de Propósito Específico (SPEs), fundamentais para a construção civil, enfrentam novos desafios fiscais. Como as incorporadoras podem se preparar para esse cenário? Vamos explorar os impactos e as estratégias para navegar essa transição.
O RET e o papel das SPEs
O RET foi a base do sucesso do setor imobiliário, oferecendo simplicidade e estabilidade. Com uma alíquota única de 4% sobre a receita bruta, ele unificava tributos como IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, permitindo que incorporadoras planejassem projetos com segurança. As SPEs, criadas para cada empreendimento, eram o coração desse modelo, segregando riscos e facilitando financiamentos sem grandes complicações fiscais. Transferências de insumos ou serviços entre SPEs e a controladora eram tratadas como movimentações internas, sem impacto tributário significativo.
A chegada do IVA Dual muda esse jogo. A LC nº 214/2025, em seu artigo 5º, estabelece que operações entre partes relacionadas — como entre SPEs de um mesmo grupo — agora são fatos geradores de IBS e CBS, especialmente se realizadas abaixo do valor de mercado. Essa regra visa coibir planejamentos fiscais, mas pode penalizar a eficiência do modelo de SPEs, gerando custos inesperados.
O impacto do IVA Dual: alíquota e incertezas
Um salto de 4% para 27%?
A maior preocupação é a possível substituição da alíquota de 4% do RET por uma alíquota cheia do IVA, estimada em 27%. Para um setor de margens apertadas, isso é um golpe duro. Repassar esse custo aos preços pode inviabilizar vendas, afastando compradores do sonho da casa própria. Absorver o aumento, por outro lado, pode zerar a rentabilidade, paralisando novos lançamentos. Em qualquer cenário, o impacto no mercado imobiliário seria devastador.
Créditos fiscais: promessa ou armadilha?
O IVA Dual promete não cumulatividade, permitindo que empresas gerem créditos fiscais sobre insumos. Mas, para o setor imobiliário, essa vantagem é incerta. Por exemplo:
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Terrenos: A compra de terrenos, principal custo de um empreendimento, muitas vezes envolve pessoas físicas ou empresas fora do regime do IVA. Será possível gerar crédito? A falta de clareza aumenta o risco fiscal.
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Serviços: Profissionais como arquitetos e corretores, frequentemente enquadrados em regimes tributários favorecidos, geram créditos menores que o imposto embutido no preço, elevando o custo efetivo para as incorporadoras.
O que era simples no RET — "4% e pronto" — vira um labirinto de apuração de créditos, com potencial para aumentar a complexidade e os custos operacionais.
Neutralidade em xeque
A Constituição Federal (art. 145, §3º, alterado pela EC nº 132/2023) garante que a tributação deve ser neutra, sem interferir nas escolhas empresariais. No entanto, a tributação de operações entre SPEs vai contra esse princípio. Transferências internas, como o compartilhamento de cimento ou serviços técnicos entre SPEs, que não geram valor agregado, agora são tributadas, transformando um modelo eficiente de governança em um passivo fiscal. Essa regra pune a organização em SPEs, essencial para o setor, e cria incertezas sobre o "valor de mercado", abrindo espaço para disputas fiscais.
Estratégias para sobreviver à reforma
Diante desse cenário, as incorporadoras precisam agir rápido. Aqui estão algumas estratégias práticas:
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Política Intercompany: Adotar uma política intercompany, com suporte jurídico, é essencial. Ela documenta critérios de precificação, alocação de custos e valores de mercado, reduzindo riscos de autuações e fortalecendo a governança tributária.
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Revisão de Modelos de Negócio: As empresas devem simular o impacto do IVA a 27% em seus projetos, avaliando se é viável focar em nichos como aluguel ou imóveis de luxo, menos sensíveis a preços.
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Engajamento Setorial: Associações como Secovi e SindusCon devem intensificar o diálogo com o governo, propondo regimes de transição que considerem as particularidades do setor imobiliário.
O risco da informalidade
Sem ajustes, a alta carga tributária pode empurrar o setor para a informalidade. Práticas como permutas (troca de terrenos por imóveis), compras no mercado secundário (sujeitas apenas ao ITBI) e reformas "por fora" podem se tornar comuns, minando a economia formal e o mercado de capitais imobiliário.
É hora de agir
A reforma tributária desafia o modelo que sustentou o setor imobiliário por décadas. A alíquota elevada, a incerteza dos créditos e a tributação de SPEs ameaçam a rentabilidade e a eficiência operacional. Para sobreviver, as incorporadoras precisam de planejamento estratégico, governança robusta e advocacy setorial. O futuro do setor depende de como ele se adaptar agora — ficar parado não é uma opção.
Abraço,
Rogério Santos
Kayros Consultoria
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